住宅ローンは
年収の何倍まで借りられる？

年収別の借入可能額 早見表 — 年収300万〜800万円は年収の何倍まで借りられるか

返済期間35年・審査金利3.0%・他の借入なしの条件で、年収ごとの借入可能額を計算した結果です。 金額はすべて当サイトの計算エンジンで算出した実値です。

毎月返済額は実際の適用金利0.7%で計算しています。審査上の計算（金利3.0%）ではこれより高くなります。

借入可能額が分かったら、買いたい地域の相場と突き合わせます。土地から探す場合は、国土交通省のデータをもとにした市区町村別の土地価格・坪単価相場で、予算に収まるエリアを確かめられます。

年収別に、借りたあとの返済額まで見る

早見表は審査を通る上限です。年収ごとに現実的な借入額を置いて、毎月返済額と金利上昇後の返済負担率まで 計算した結果を、ケース別のページにまとめています。

• 年収300万で1,800万円年収300万円で1,800万円を借りると、毎月いくら返して返済負担率は何%になりますか？
• 年収400万で2,800万円年収400万円で2,800万円を借りると、毎月いくら返して返済負担率は何%になりますか？
• 年収500万で3,500万円年収500万円で3,500万円を借りると、毎月いくら返して返済負担率は何%になりますか？
• 年収600万で4,000万円年収600万円で4,000万円を借りると、毎月いくら返して返済負担率は何%になりますか？
• 年収800万で5,500万円年収800万円で5,500万円を借りると、毎月いくら返して返済負担率は何%になりますか？

この表は返済期間35年で固定して計算しています。年収倍率は返済期間で決まるため、 期間を変えれば同じ年収でも上限は動きます。年収600万円の場合、20年返済なら5.26倍、50年返済なら9.06倍です。返済期間20年〜50年で借入可能額はどう変わるかで、20年から50年までの借入可能額・返済比率・総利息を比較しています。

年収400万円で伸びが跳ねる理由

表を見ると、年収300万円から400万円で借入可能額が 1,949万円 → 3,031万円 と大きく増えています。年収が1.33倍になっただけなのに、借入可能額は1.56倍です。

これは返済負担率の上限が年収400万円を境に30%から35%へ上がるためです。 年収が増えた分と、使える枠の割合が増えた分の両方が効きます。 年収400万円以上の範囲では上限が一定なので、借入可能額は年収に比例して増えます。

銀行は「審査金利」で判定する

借入可能額の計算でもっとも誤解されやすいのが、ここです。銀行は実際に適用する金利では返済負担率を計算しません。変動金利0.5%で借りる予定でも、審査では3〜4%程度の「審査金利」で毎月返済額を計算し、 それが年収に対して何%かを見ます。将来金利が上がっても返済を続けられるかを確かめるためです。

その差は 1,970万円。 実行金利で計算した借入可能額を信じて物件を探すと、審査で足りないことになります。

裏を返せば、審査を通った借入額は「金利が3〜4%まで上がっても返済負担率が上限に収まる」水準だということです。 変動金利を選ぶ場合、この余裕がそのまま金利上昇への耐性になります。

車のローンは住宅ローンの枠を食う

審査で見られるのは住宅ローン単体ではなく、車のローン・奨学金・カードローン・分割払いを含めたすべての借入の年間返済額です。 返済負担率の枠は共有なので、他の借入があるとその分だけ住宅ローンに回せる額が減ります。

月4万円の返済が、住宅ローンの借入可能額を1,039万円削ります。 年間48万円の返済が、35年分の借入枠に換算されるためです。 住宅購入前に車のローンを完済しておくと、その分の枠がまるごと空きます。

借入ありの場合の早見表 — 奨学金・カードローンの返済額別

奨学金・カードローン・分割払いなど、住宅ローン以外の毎月返済額ごとに借入可能額を計算した結果です。 車のローンと同じく、毎月の返済額が同じなら借入の種類を問わず同じだけ枠が減ります。

毎月1万円の返済は、借入可能額をおよそ260万円減らします。 返済が月5万円になると1,299万円減り、年収600万円でも借入可能額は3,248万円にとどまります。

土地と建物の内訳で、借りやすさが変わる

ここまでの借入可能額は年収から見た上限です。実際の審査では、もう一つ物件の担保評価も見られます。 金融機関は担保評価を土地と建物に分けて見積もり、その合計と借入額を比べます。

• 土地は年数で目減りしません。路線価や公示地価をもとに、実勢価格の7〜8割程度で評価されやすい部分です。
• 建物は契約価格ではなく、構造ごとの標準的な建築費（再調達価格）に、残りの耐用年数の割合を掛けて評価されます。 木造の法定耐用年数は22年、鉄筋コンクリート造は47年です。

そのため、同じ価格でも建物の比率が高い物件ほど担保評価は低く出ます。 新築なら土地の高い物件のほうが評価は崩れにくく、建物にお金をかけた注文住宅や、耐用年数を過ぎた中古戸建は 借入額が評価を上回りやすくなります。

同じ5,000万円の新築戸建でも、建物が3,500万円の物件は担保評価の目安が2,700万円にとどまり、 借入額4,500万円は評価の167%になります。 住宅ローンは年収などの返済能力が審査の中心なので、評価を超える借入がすぐ否決になるわけではありませんが、 超過幅が大きいと減額回答や自己資金の上乗せを求められやすくなります。 中古戸建では、築年数が法定耐用年数を過ぎると建物の評価がゼロになり、返済期間を短く制限する金融機関もあります。

注文住宅は、融資そのものが土地分と建物分に分かれる

注文住宅は、土地を先に買い、建物はあとから建てます。代金を払う時期が違うため、 土地の決済時に土地分を、建物の着工金・中間金・引渡しに合わせて建物分を実行する分割融資が一般的です。

土地分2,500万円・金利0.7%・返済期間35年で、土地の決済から引渡しまで8か月かかる場合、 建物が完成するまでに月14,583円〜67,130円、 合計12万円〜54万円を先に払います （利息だけの返済を認める金融機関の場合が下限）。この間は今の家賃も続くので、二重の負担になります。 分割融資を扱わない金融機関では、別途手数料と金利がかかる「つなぎ融資」を使います。

なお、賃貸に出すためのアパートやマンションの購入は住宅ローンの対象外で、物件の収益性で審査されるアパートローンなど 別の商品になります。このページの試算は、自分が住むための住宅を前提にしています。

借りられる額と、返せる額は違う

ここまでは「銀行が承認する上限」の話です。上限まで借りると、返済負担率は上限ぎりぎりになります。 審査は通りますが、そこから先は家計の問題です。

住宅ローンの返済と同時に、教育費・修繕費・車の買い替え・老後資金の準備が並走します。 一般に安全圏とされるのは返済負担率20%台前半で、 これは審査上限よりかなり手前です。

さらに、変動金利を選んだ場合は金利上昇で返済額が増えます。 借入時の返済負担率が22%でも、金利が上がれば28%になることがあります。 判断するなら金利が上がったあとのピーク時の負担率で見てください。

よくある質問