住宅ローンはいくらまで借りられる？

年収別の借入可能額 — 300万円から800万円まで

返済期間35年・審査金利3.0%・他の借入なしの条件で、年収ごとの借入可能額を計算した結果です。 金額はすべて当サイトの計算エンジンで算出した実値です。

毎月返済額は実際の適用金利0.7%で計算しています。審査上の計算（金利3.0%）ではこれより高くなります。

この表は返済期間35年で固定して計算しています。年収倍率は返済期間で決まるため、 期間を変えれば同じ年収でも上限は動きます。年収600万円の場合、20年返済なら5.26倍、50年返済なら9.06倍です。返済期間で「年収の何倍」は変わるで、20年から50年までの借入可能額・返済比率・総利息を比較しています。

年収400万円で伸びが跳ねる理由

表を見ると、年収300万円から400万円で借入可能額が 1,949万円 → 3,031万円 と大きく増えています。年収が1.33倍になっただけなのに、借入可能額は1.56倍です。

これは返済負担率の上限が年収400万円を境に30%から35%へ上がるためです。 年収が増えた分と、使える枠の割合が増えた分の両方が効きます。 年収400万円以上の範囲では上限が一定なので、借入可能額は年収に比例して増えます。

銀行は「審査金利」で判定する

借入可能額の計算でもっとも誤解されやすいのが、ここです。銀行は実際に適用する金利では返済負担率を計算しません。変動金利0.5%で借りる予定でも、審査では3〜4%程度の「審査金利」で毎月返済額を計算し、 それが年収に対して何%かを見ます。将来金利が上がっても返済を続けられるかを確かめるためです。

その差は 1,970万円。 実行金利で計算した借入可能額を信じて物件を探すと、審査で足りないことになります。

裏を返せば、審査を通った借入額は「金利が3〜4%まで上がっても返済負担率が上限に収まる」水準だということです。 変動金利を選ぶ場合、この余裕がそのまま金利上昇への耐性になります。

車のローンは住宅ローンの枠を食う

審査で見られるのは住宅ローン単体ではなく、車のローン・奨学金・カードローン・分割払いを含めたすべての借入の年間返済額です。 返済負担率の枠は共有なので、他の借入があるとその分だけ住宅ローンに回せる額が減ります。

月4万円の返済が、住宅ローンの借入可能額を1,039万円削ります。 年間48万円の返済が、35年分の借入枠に換算されるためです。 住宅購入前に車のローンを完済しておくと、その分の枠がまるごと空きます。

借りられる額と、返せる額は違う

ここまでは「銀行が承認する上限」の話です。上限まで借りると、返済負担率は上限ぎりぎりになります。 審査は通りますが、そこから先は家計の問題です。

住宅ローンの返済と同時に、教育費・修繕費・車の買い替え・老後資金の準備が並走します。 一般に安全圏とされるのは返済負担率20%台前半で、 これは審査上限よりかなり手前です。

さらに、変動金利を選んだ場合は金利上昇で返済額が増えます。 借入時の返済負担率が22%でも、金利が上がれば28%になることがあります。 判断するなら金利が上がったあとのピーク時の負担率で見てください。

よくある質問