控除を残すか、利息を減らすか

住宅ローン控除中、繰上返済は待つべき？

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、年末時点のローン残高の0.7%が所得税・住民税から差し引かれる制度です。 ここに繰上返済との利益相反が生まれます。繰上返済で残高を減らすと、控除される金額も減るからです。

「金利が0.7%より低いなら繰上返済は損」という説明をよく見かけますが、これは正確ではありません。 実際に計算すると、答えは金利水準によって逆転します。

先に結論 — 分かれ目はおおむね金利0.7%

借入3,000万円・35年・元利均等、控除期間13年・借入限度額3,000万円という条件で、 300万円の繰上返済（期間短縮型）を「3年目に実行」した場合と「控除が終わった14年目に実行」した場合を比べます。

※ 待つ場合でも、そのお金は使わずに確保しておくことが前提です。手元に置いたまま使ってしまえば比較は成立しません。

もっと重大な落とし穴 — 返済期間が10年を切ると控除が消える

住宅ローン控除には「償還期間が10年以上であること」という適用要件があります。 ここでいう10年は当初の契約期間ではなく、繰上返済後に残っている返済期間で判定されます。

つまり、期間短縮型の繰上返済をした結果、返済終了までが10年未満になってしまうと、 その年以降の控除が受けられなくなります。数万円の利息を減らすために、年間20万円前後の控除を数年分まとめて失うという逆転が起こりえます。

当シミュレーターは、繰上返済によって完済までが10年未満になる条件を検知すると警告を表示し、 控除額をゼロとして計算します。

制度の前提を確認する

住宅ローン控除は改正が頻繁です。試算する前に、少なくとも次の3点をご自身の条件で確認してください。

• 借入限度額 — 住宅の種類（認定長期優良住宅・ZEH水準・省エネ基準適合など）と入居年で変わります。 省エネ基準を満たさない新築住宅は対象外となる年度もあります。
• 控除期間 — 新築は原則13年、既存住宅（中古）は10年です。
• 控除額の上限 — 控除されるのは実際に納めた所得税・住民税の範囲内です。 年末残高の0.7%が計算上の控除額を上回っていても、納税額が少なければそこまでしか戻りません。

※ 当シミュレーターは「年末残高 × 0.7%（借入限度額まで）」による概算で、所得税・住民税の納税額による頭打ちは考慮していません。 正確な控除額は税務署または税理士にご確認ください。