利上げは、返済額にいつ、いくら効いたのか
2020年に変動金利で借りた住宅ローン、返済額はいくら上がった？
2024年に日本銀行がマイナス金利を解除してから、変動金利型の住宅ローンにも利上げが届き始めました。 ただし、毎月の返済額がいつ上がるかは、借りた年と「5年ルール」の有無で大きく違います。 5年ルールがあると、返済額の見直しは借りた月から5年ごとにしか来ません。2020年に借りた人の次の見直しは2030年5月です。
このページでは、日本銀行が公表している短期プライムレートの実績から、2020年4月に4,000万円を35年・当初0.45%の変動金利（元利均等）で借りた場合の返済額を逆算します。 ページの後半では、借りた年と金額を入れて自分の条件で計算できます。
まず、金利はこれだけ上がった
変動金利の「基準金利」は、多くの銀行で短期プライムレート（短プラ）に連動しています。 優遇幅は借りたときに決まるので、適用金利は短プラと同じ幅で上がります。 短プラは2009年から15年間1.475%のまま動きませんでしたが、2024年9月から次のように上がっています。
| 改定日 | 短期プライムレート | 上げ幅 |
|---|---|---|
| 2009/01/13 | 1.475% | — |
| 2024/09/02 | 1.625% | +0.150% |
| 2025/03/03 | 1.875% | +0.250% |
| 2026/02/02 | 2.125% | +0.250% |
| 2026/08/03 | 2.375% | +0.250% |
| 2026/11/02（発表済み） | 2.625% | +0.250% |
銀行は毎年4月1日と10月1日を基準日に基準金利を見直し、7月と翌年1月の返済から新しい金利を適用するのが一般的です。 このページもその方式で計算しています。
2020年4月に4,000万円を借りた人の返済額
2020年4月に4,000万円を35年・当初0.45%の変動金利（元利均等）で借りた場合の、毎月返済額の推移です。いま以降は、発表済みの改定のあと金利が上がらないと置いています。
| 時期 | 適用金利 | ルールあり | ルールなし |
|---|---|---|---|
| 2020年5月 返済開始 | 0.45% | 102,952円 | 102,952円 |
| 2025年1月 最初の利上げが反映 | 0.6% | 102,952円 | 105,263円 |
| 2025年5月 5年目の返済額見直し | 0.6% | 105,291円 | 105,263円 |
| 2026年10月 いま | 1.1% | 105,291円 | 112,948円 |
| 2027年7月 発表済みの改定まで反映 | 1.6% | 105,291円 | 120,645円 |
| 2030年5月 10年目の返済額見直し | 1.6% | 123,532円 | 120,645円 |
ルールがない銀行では、金利が上がるたびに返済額が見直されるので、2026年10月の時点で すでに月9,996円増えています。2027年7月には借りたときより月17,693円多い120,645円になります。
5年ルールがあると、2030年にまとめて上がる
5年ルールがある銀行では、返済額は5年間変わりません。2025年5月の見直しで返済額に反映されたのは、2025年1月の0.15%の上昇でした。そのため2026年10月の返済額は105,291円で、借りたときから2,339円しか増えていません。
しかし利上げは消えたわけではなく、返済額の中で利息の割合が増え、元金の減りが遅くなる形で効いています。 次の見直しは2030年5月です。金利がこれ以上上がらなくても、毎月返済額は123,532円へ、 一度に18,241円（17%）上がる見込みです。
見直しの上げ幅は、125%ルールで直前の1.25倍までに抑えられます。今後も利上げが続く場合はこの上限にかかり、 抑えられた分はさらに次の見直しへ先送りされます。仕組みは5年ルールとはと125%ルールと未払利息で詳しく解説しています。
これから金利が上がり続けたら
今後の金利を4通りに置いて、2020年4月に4,000万円を35年・当初0.45%の変動金利（元利均等）で借りた場合の将来の返済額を比べました。予測ではなく、幅を持たせて比べるための置き方です。
| 今後の金利 | 2030年5月（ルールあり） | 最も高い返済額（ルールあり） | 最も高い返済額（ルールなし） | 完済までの利息（あり ／ なし） |
|---|---|---|---|---|
| ここで打ち止め 発表済みの改定のあと、金利が上がらない | 123,532円 | 123,532円 | 120,645円 | 955万円 ／ 938万円 |
| 市場の見方に沿ったペース 12月に1.5%、2027年3月に1.75%で打ち止め | 131,613円 | 133,026円 | 128,522円 | 1,232万円 ／ 1,199万円 |
| 年1回 +0.25% 2027年から4年続き、計 +1.0% | 131,613円 | 142,485円 | 135,739円 | 1,459万円 ／ 1,406万円 |
| 半年ごと +0.25% 2027年から4年続き、計 +2.0% | 131,613円 | 166,574円 | 151,627円 | 2,025万円 ／ 1,889万円 |
半年ごとに0.25%ずつ上がる想定では、ルールありの返済額は2030年5月に131,613円（125%ルールの上限）、2035年5月に164,516円（再び上限）まで上がります。最も高い月は166,574円で、借りたときの1.62倍です。 どの想定でも、完済までの利息はルールありのほうが多くなります。返済額の上昇を抑えた分、元金の減りが遅れるためです。
2026年10月時点の民間の見通し（12月に1.5%、2027年3月に1.75%）のペースで利上げが進んだ場合の返済額の推移です。 予想にもとづく試算です。
市場の見方で試算した返済額を見る自分の条件で計算する
借りた年と月、借入額、借りたときの金利を入れると、いまの返済額と次に上がる時期を、ルールありとなしで並べて出します。 入力内容はブラウザの外に送信されません。