2026年10月30日時点の見通しで試算
日銀が市場の見方どおりに利上げしたら、住宅ローンの返済額はいくら増える？
日銀の政策金利は2026年9月に1.25%まで上がり、これを受けて主要行の短期プライムレートも 2026年11月2日に2.625%へ上がることが発表されています。では、この先も利上げが続いたら、 変動金利で借りている住宅ローンの返済額はいつ、いくらまで増えるのでしょうか。
この記事では、2026年10月30日時点で公表されている民間の見通しに沿って利上げのペースを仮定し、 2018年・2020年・2022年に借りた住宅ローンの返済額の推移を試算します。繰り返しになりますが、これは予想ではなく「このペースで上がったら」という仮定の計算です。
市場はどう見ているか
2026年10月30日時点で公表されている主な見方は次のとおりです。いずれも発表元の見通しで、当サイトの予測ではありません。
- 大和総研「日本経済見通し：2026年8月」（2026年8月24日）：四半期に一度程度のペースで利上げを進め、2027年4〜6月期に1.75%に到達したあとは据え置きと予想
- 大和アセットマネジメント「マーケットレター 2026年10月」：日本の利上げの最終到達点は1.75%を想定し、利上げのペースは当面おおむね四半期に一度
- 日本経済新聞「10月日銀会合は全員が維持予想、次の利上げ『12月』8割超え」：市場関係者への調査で、10月会合は全員が据え置きを予想し、次の利上げ時期は12月が8割超
- Bloomberg「日銀は今月会合で利上げ見送る公算大、12月の可能性排除せず－関係者」（2026年10月13日）：10月会合は据え置きの公算が大きく、12月の利上げの可能性は排除されていないと報道
2026年10月30日の金融政策決定会合では、大方の予想どおり政策金利は1.25%程度で据え置かれました（賛成8・反対1）。反対した1人の委員は、政策金利を1.5%程度に引き上げる議案を提出し、反対多数で否決されています。
ここから、この記事では「2026年12月に1.5%、2027年3月に1.75%まで上げて、その後は据え置き」と仮定します。 見通しには幅があり、利上げがもっと早い・遅い・止まる可能性もあります。その場合の結果は後半で比べています。
この記事で置いた想定
これまでの実績では、日銀が政策金利を0.25%上げると、約1.5か月後の月初に主要行の短期プライムレートも0.25%上がっています （2026年6月の利上げ→8月3日、9月の利上げ→11月2日）。この関係が続くと仮定しています。
| 時期 | 政策金利 | 短期プライムレート |
|---|---|---|
| 2026年9月（実績） | 1.25% | 2.625%（2026年11月2日、発表済み） |
| 2026年10月（実績） | 1.25%で据え置き | 変わらず |
| 2026年12月（想定） | 1.50% | 2.875%（2027年2月ごろ、想定） |
| 2027年3月（想定） | 1.75% | 3.125%（2027年5月ごろ、想定） |
| 以降（想定） | 1.75%で据え置き | 据え置き |
住宅ローンの適用金利には、一般的な方式（4月1日・10月1日を基準日として、7月・翌1月の返済から反映）で当てはめています。 この想定では、適用金利は2027年1月・2027年7月・2028年1月の3回に分けて上がり、2028年1月の返済でいまより1.0%高くなります。
借りた年別：返済額はいくらまで増えるか
4,000万円・35年・元利均等で借りた場合の試算です。当初金利は例として置いた値です。
| 借りた時期 | 借りたとき | 2026年10月 | ルールなし：2028年1月 | ルールあり：次に上がるとき |
|---|---|---|---|---|
| 2018年4月 当初0.45% | 102,952円 | あり 102,952円 なし 112,270円 | 126,660円 +23,708円 | 128,537円 2028年5月 |
| 2020年4月 当初0.45% | 102,952円 | あり 105,291円 なし 112,948円 | 128,522円 +25,570円 | 131,613円 2030年5月・上限 |
| 2022年4月 当初0.4% | 102,076円 | あり 102,076円 なし 112,689円 | 129,366円 +27,290円 | 117,520円 2027年5月／2032年5月に133,341円 |
5年ルールがない銀行では、どの年に借りた場合も2028年1月までに毎月2万円以上増える試算になります。 5年ルールがある銀行では、返済額が上がる時期は借りた年で決まり、2022年に借りた場合は2027年5月、2018年に借りた場合は2028年5月、2020年に借りた場合は2030年5月です。 「上限」は、見直し後の返済額が125%ルールで直前の1.25倍に抑えられることを示します。抑えられた分は次の見直しに持ち越されます。
2020年に借りた人の、半年ごとの推移
2020年4月に4,000万円を35年・当初0.45%で借りた場合の、毎月返済額の推移です（想定に沿った試算）。
| 返済の年月 | 適用金利 | ルールあり | ルールなし |
|---|---|---|---|
| 2026年1月 | 0.85% | 105,291円 | 109,125円 |
| 2026年7月 | 1.1% | 105,291円 | 112,948円 |
| 2027年1月 | 1.35% | 105,291円 | 116,789円 |
| 2027年7月 | 1.85% | 105,291円 | 124,578円 |
| 2028年1月 | 2.1% | 105,291円 | 128,522円 |
| 2028年7月 | 2.1% | 105,291円 | 128,522円 |
| 2029年1月 | 2.1% | 105,291円 | 128,522円 |
| 2029年7月 | 2.1% | 105,291円 | 128,522円 |
| 2030年1月 | 2.1% | 105,291円 | 128,522円 |
| 2030年5月 | 2.1% | 131,613円 | 128,522円 |
| 2030年7月 | 2.1% | 131,613円 | 128,522円 |
ルールがない銀行では、2027年1月から2028年1月にかけて3段階で上がり、借りたときより月25,570円多い128,522円になります。ルールがある銀行では2030年5月まで105,291円のまま変わらず、 その見直しで131,613円になります。これは125%ルールの上限で、抑えられた分は2035年の見直しに持ち越されます。
想定が外れた場合
利上げのペースが想定と違った場合の、2020年4月借入の例です。見通しには幅があるため、複数の場合を並べて確かめてください。 半年ごとに上がり続ける場合は、2028年1月の時点ではまだ上昇の途中で、その後の返済額がいちばん高くなります。
| 今後の金利 | ルールなし：2028年1月 | ルールあり：2030年5月 | 最も高い返済額（なし ／ あり） |
|---|---|---|---|
| ここで打ち止め 発表済みの改定のあと、金利が上がらない | 120,645円 | 123,532円 | 120,645円 ／ 123,532円 |
| 市場の見方に沿ったペース 12月に1.5%、2027年3月に1.75%で打ち止め | 128,522円 | 131,613円 | 128,522円 ／ 133,026円 |
| 半年ごと +0.25% 2027年から4年続き、計 +2.0% | 124,513円 | 131,613円 | 151,627円 ／ 166,574円 |
自分の条件で計算する
借りた年と月、借入額、借りたときの金利を入れると、この想定（市場の見方に沿ったペース）での返済額の推移を、 ルールありとなしで並べて出します。「今後の金利」を切り替えると、ほかの想定とも比べられます。 半年ごとの返済額は、グラフの下の表で確認できます。入力内容はブラウザの外に送信されません。