オーバーローン（諸費用込み・頭金ゼロ）で借りるとどうなるか
物件4,000万円に諸費用300万円を上乗せして4,300万円を借りる場合を計算し、諸費用を自己資金で払って4,000万円だけ借りた場合と総返済額を比べます。
前提条件
- 物件価格 4,000万円＋諸費用 300万円 = 借入 4,300万円
- 頭金ゼロ・35年・元利均等返済
- 変動金利 0.5% から5年ごとに +0.5%、上限 3.0%
- 世帯年収 600万円（額面）
- 繰上返済なし
計算結果
| 毎月返済額（初回） | 111,621円 |
|---|---|
| 毎月返済額のピーク | 141,721円 |
| 総返済額 | 5,485万円 |
| うち利息 | 1,185万円 |
| 完済まで | 35年 |
| 返済負担率（初回） | 22.3% |
| 返済負担率（ピーク） | 28.3%（審査は通るが余裕は薄い） |
諸費用を自己資金で払う場合（借入 4,000万円）との比較
| 項目 | このケース | 諸費用を自己資金で払う場合（借入 4,000万円） | 差 |
|---|---|---|---|
| 毎月返済額（初回） | 111,621円 | 103,834円 | 7,787円 |
| 総返済額 | 5,485万円 | 5,102万円 | 383万円 |
| うち利息 | 1,185万円 | 1,102万円 | 83万円 |
| 完済まで | 35年 | 35年 | 同じ |
この条件で出た警告
5年ルール・125%ルールは負担の「先送り」です
毎月の返済額は抑えられますが、支払わなかった利息は消えません。同じ金利シナリオでルールをOFFにして、総支払額がどう変わるかを比べてください。
この条件がそのまま入った状態でシミュレーターが開きます。借入額や年収をあなたの数字に変えて確かめてください。
この条件でシミュレーターを開くよくある質問
物件価格に諸費用を上乗せしたオーバーローンは、何が危険なのですか？
毎月の返済額は初回 111,621円、金利上昇後のピークで 141,721円 です。 総返済額は 5,485万円、うち利息が 1,185万円 です。 返済負担率は初回 22.3%、ピーク時 28.3% で、審査は通るが余裕は薄いの水準です。
返済負担率はどこまでなら安全ですか？
金融機関の審査上限は年収400万円以上で35%、400万円未満で30%が目安です。ただし審査に通ることと生活に余裕があることは別で、教育費や修繕費と併存させるなら20%台前半に収めるのが安全圏とされます。変動金利の場合は、金利が上がったあとのピーク時の負担率で判断してください。
この計算はどこまで正確ですか？
概算です。金融機関ごとの利息計算方法や端数処理により、実際の返済額は数円から数百円異なります。団体信用生命保険料、事務手数料、保証料などの諸費用は含んでいません。将来の金利は指定したシナリオを仮定したものであり、予測ではありません。